انواع قرارداد در پروژه های عمرانی

انواع قرارداد در پروژه های عمرانی:

برای روشن شدن محدوده حقوق و تکالیف قانونی طرفین پیمانهایی بین صاحب کار یا کارفرما از یک سو و مجری از سوی دیگر منعقد میشود. در این پیمانها کلیه مشخصات فنی به عنوان ارکان قرارداد تعیین میگردد. در واقع میتوان گفت انتخاب نوع قرارداد در یک پـروژه از تصمیمات بسیار مهمی است که بر کلیه مراحل اجرایی و کیفیت نهایی تاثیرگذار می باشد. نوع پروژه و پیچیدگیهای فنی آن حجم ،کار توان و تخصص کارفرما توجیه فنی و اقتصادی طرح میزان منابع مالی، نحوه پرداخت، زمان بندی اتمام طرح و شرح خدمات مورد انتظار از جمله مهمترین عوامل موثر در انتخاب نوع قرارداد به شمار رفته که باید با بررسی دقیق و همه جانبه به درستی انتخاب گردد. بالطبع هر گونه سهل انگاری یا اشتباه در این زمینه بر نتیجه نهایی کار میزان هزینه ها زمان بهره برداری و کیفیون پروژه موثر خواهد بود انواع قرارداد در پروژه های عمرانی بسته به تعداد عوامل دخیل در قرار داد. نحوه تامین منابع مالی، نحوه پرداخت هزینه ها و شرح وظایف و تعهدات طرفین را میتوان در چند قلب کنی تقسیم بندی نمود.

انواع قرارداد از نظر عوامل اصلی پروژه:

تک عاملی یا امانی (اجرای کار توسط کارفرما)

سه عاملی (کارفرما، مشاور و پیمانکار)

چهار عاملی (کارفرما ،مشاور پیمانکار و مدیر (پیمان)

دو عاملی طرح و ساخت توامان (EPC)

روش تک عاملی (امانی):

در این روش کارفرما به عنوان تنها عامل اصلی تصمیم گیر کلیه عوامل لازم شامل نیروی انسانی ماشین آلات و مصالح مورد نیاز را تهیه نموده و مدیریت اجرایی پروژه را نیز بر عهده دارد. معمولاً انتخاب این روش در صورتی است که اولاً کارفرما دارای عوامل اجرایی مجرب و کارآزموده به تعداد کافی جهت اتمام کار باشد و ثانیاً به لحاظ اقتصادی تشخیص دهد که اجرای امانی پروژه چه از نظر هزینه تمام شده و چه از نظر کیفیت کار مقرون به صرفه تر خواهد بود گاهی در بعضی از دستگاههای اجرایی به لحاظ نوع و ماهیت کار تشکیلاتی برای اجرای امانی طرحها به وجود میآید که تحت یک مدیریت مجزا و به صورت یک واحد مستقل زیر نظر مدیر دستگاه اجرایی نسبت به اجرای پروژه های محوله اقدام مینماید. از معایب عمده این روش عدم وجود انگیزه در مجموعه کارفرما است در کشور ما عمدتاً بدنه دولتی) که نهایتاً برخلاف انتظار نه قیمت تمام شده کمتر شده و نه منجر به افزایش سرعت و کیفیت پروژه میگردد. قاعدتاً اجرای کار به روش امانی به دلیل عدم لحاظ سود پیمانکاری باید بین ۱۰ تا ۳۰ درصد از لحاظ قیمت ارزانتر تمام شود اما تجارب متعدد گذشته حاکی از آن است که بجز در مواردی اندک کار امانی از کار پیمانی گرانتر تمام میشود. از دیگر مشکلات این روش به تراکم زیاد فعالیتهای طراحی اجرا و مدیریت مراحل مختلف در مجموعه کارفرماه طولانی شدن زمان اتمام طرح و عدم وجود برآورد دقیق از مجموع هزینههای نهایی میتوان اشاره نمود. به همین دلیل این روش معمولاً به ندرت در پروژه های بزرگ مورد استفاده قرار میگیرد.

روش سه عاملی:

این گزینه متداول ترین روش اجرای پروژه های بزرگ عمرانی در کشور ما است. عمده مسئولیت کارفرما در این نوع قرارداد تامین منابع مالی پروژه و احیانا نظارت عالیه بر برخی امور فنی یا نحوه و میزان پرداختهای مالی است در این روش کارفرما طبق تشریفاتی به انتخاب گروه طراحی پرداخته و یک شرکت مشاور مرتبط را به کار می گیرد تا تمامی مراحل طراحی را انجام دهد پس از طراحی کلیه نقشه ها و آنالیز قیمت پایه پروژه تشریفات انجام مناقصه در بین شرکتهای مجری دارای صلاحیت مورد نظر انجام و نهایتاً پیمانکار منتخب جهت اجرای کار تعیین میگردد. نظارت مشاور متخصص بــر امور فنی موجب کاهش مسئولیتهای کارفرما و اطمینان بیشتر از صحت مراحل اجرایی است. دقت در انتخاب شرکت مشاور و پیمانکار متخصص از عوامل بسیار تاثیرگذار بر روند عملیات اجرایی است که باید مد نظر قرار گیرد. شفافیت بیشتر در مورد میزان هزینه ها و درصد پیشرفت طرح اخذ تضمینهای لازم از پیمانکار جهت اتمام کار در موعد مقرر کنترلهای مضاعف بر کیفیت مراحل اجرایی و عدم نیاز به دخالت مستقیم کارفرما از مزایای این روش محسوب میشود.

روش چهار عاملی:

این روش در انواع مختلف متناسب با شرح وظایف مدیر پیمان قابل اجرا است. به طور مثال در نوع اول انجام کلیه مراحل پروژه از طراحی تا اجرا به هزینه کارفرما و با مدیریت عامل چهارم به نام مدیر پیمان صورت میگیرد. این نوع قراردادها بیشتر در بخش خصوصی متداول بوده و کارفرمایان فاقد دانش فنی مورد نیاز مدیریت کلیه امور طراحی و اجرا را به مدیر اجرایی واگذار می کنند. در نوع دیگر مدیریت طرح صرفاً در امور اجرایی بوده و حضور مشاور در زمینه طراحی و نظارت بر امور فنی همچنان میشود. به طور کلی در این نوع قرارداد مدیر پیمان در واقع نقش نظارت عالیه را داشته و قسمت زیادی از مسئولیتهای کارفرما را بر عهده میگیرد.

نظارت مضاعف بر روند عملیات اجرایی کاهش ریسک پروژه انجام برآوردهای مالی دقیق تر و کاهش مسئولیت کارفرما از مزایای این روش و در عوض امکان تداخل وظایف میان مشاور و مدیر پیمان، افزایش پروسه زمانی و کاغذ بازیهای اداری از معایب آن محسوب میشود.

روش دو عاملی (EPC):

این نوع قرارداد از روشهای نوینی است که به دلیل مزایای آن در پروژه های بزرگ، فنی و پیچیده بسیار متداول میباشد. در این روش کارفرما حسب ،نیاز نظر کلی خود را در مورد ایجاد یک پروژه یا طرح عمرانی (مثلاً احداث یک سد جهت تامین برق و ذخیره آب شرب و کشاورزی و یا احداث یک بزرگراه) تدوین و اعلام مینماید پس از اعلام هدف نهایی از اجرای طرح، سایر مراحل پروژه شامل مراحل توجیه فنی و اقتصادی مطالعات امکان سنجی طراحی نقشههای مورد نیاز و آماده نمودن آن برای بهره برداری و تحویل به کارفرما تماماً . بر عهده طرف دوم قرارداد خواهد بود البته ممکن است برخی از مطالعات اولیه در خصوص امکان سنجی و توجیه فنی و اقتصادی نیز توسط مشاور انجام شده و سپس به پیمانکار واگذار گردد به عنوان نمونه پس از اتخاذ تصمیم کارفرما مبنی بر ا نقطه ای مشخص و با هدفی خاص سایر مراحل بعدی توجیه فنی و اقتصادی برای انتخاب گزینه بهینه شامل ارتفاع نهایی شد نوع آن طول ،تاج نوع مصالح مورد استفاده شیوه اجرا تهیه نقشه های فاز ۲ و احداث سد در انجام عملیات اجرایی احداث سد . و سازه های جانبی آن همگی برعهده طرف دوم قرارداد خواهد بود.

انواع قرارداد به لحاظ نحوه پرداخت:

قراردادهای بر اساس فهرست بها

قراردادهای بر اساس مترمربع زیربنا منطبق با بخشنامه سرجمع

مدیریت پیمان یا درصدی

پیمانهای مبتنی بر فهرست بها:

در این پیمانها برای هر یک از اقلام کار با مشخصات ،معین قیمت واحدی در نظر گرفته میشود. احجام کلیه آیتمهای پروژه برآورد شده و بر مبنای قیمتهای مندرج در فهرست بهای منضم به پیمان قیمت کل عملیات و مبلغ قرارداد با احتساب ضرایبی تعیین میگردد که به ازای آن پیمانکار باید طرح را در مدتی معین اجرا نماید. این نوع قرارداد معمولاً در پروژه های بزرگ با مبالغ ریالی بالا استفاده شده و در مورد پروژه های کوچک کاربردی ندارد.

قراردادهای فهرست بهایی با توجه به دقت زیاد و پرداخت بر اساس میزان واقعی مصالح و حجم کسار از روشهای مورد علاقه کارفرمایان در پروژه های بزرگ به شمار میرود. در این روش پرداخت به پیمانکار متناسب با پیشرفت کار و بر اساس صورت وضعیت های ماهیانه انجام می گیرد. هر صورت وضعیت حاوی کارهای انجام شده تا تاریخ تنظیم آن بوده که بر اساس احجام و آحاد بها، قیمت کار انجام شده تا آن تاریخ محاسبه و پس از کسر پرداختهای قبلی و سایر کسورات مقرر به پیمانکار پرداخت میگردد. همچنین در مواردی که در فهرست بها ردیف مشخصی برای یک کار وجود نداشته باشد. مورد جدید به صورت اصطلاحاً ستاره دار و پس از ارائه آنالیز قیمت توسط پیمانکار و تایید کارفرما قابل پرداخت میباشد.

پیمانهای مترمربع زیربنا منطبق با بخشنامه سرجمع:

در این پیمانها پیمانکار به ازای اجرای عملیات موضوع قرارداد در مدت زمان معلوم، مبلغ شخص مندرج در قرارداد را دریافت می کند. معمولاً در این روش انتخاب پیمانکار بر اساس رقابت کی و طبق مناقصه انجام میگیرد. پیش نیاز استفاده از این روش انجام کامل مراحل طراحی جهت حول نقشه های اجرایی دقیق است. طراحی دقیق با جزئیات کامل موجب سهولت مقایسه پیشنهادات یکدیگر کاهش ریسک پیشنهاد دهندگان و در نتیجه قیمت واقع بینانه تر میگردد. در هنگام مبادله سان ساختار شکست (WBS) مراحل اجرایی شامل درصد ریالی هر یک از آیتمهای قراداد تعیین ده که پس از اجرا و تایید دستگاه نظارت مبلغ آن قابل پرداخت میباشد. در این روش معمولاً مطابق درصد پیشرفت کار در موعدهای معین بخشی از مبلغ قرارداد به پیمانکار پرداخت میگردد. این نوع اردادها جهت تسهیل و تسریع در پروژه های اجرایی با سطح زیربنای حداکثر ۴۰۰۰ متر مربع مورد ستفاده قرار میگیرد. افزایش پیچیدگی کار و همچنین گسترش ابعاد پروژه باعث ناتوانی این روش در داخت حق الزحمه به دلیل عدم قطعیتهای احتمالی خواهد بود.

سهولت رسیدگی به صورتهای مالی مشخص بودن میزان هزینه طرح و کاهش ریسک کار به دلیـ عدم تاثیر شرایط بر افزایش نرخ پیمان از مزایای این نوع قراردادها و لزوم نظارت دقیق بر کیفی مراحل اجرایی به دلیل تمایل پیمانکار به کاهش هزینه ها از معایب آن به شمار میرود.

مدیریت پیمان یا درصدی:

در این نوع قرارداد کارفرما ملزم به پرداخت کلیه هزینههای اجرای پروژه شامل خرید مصالح دستمزد، حمل و ماشین آلات مورد نیاز بوده و در مقابل وظیفه استخدام نیروی انسانی نظارت بر روند عملیات اجرایی پیگیری خرید مصالح و به طور کلی هر آنچه که در اجرا و تکمیل طرح مورد نیاز است بر عهده مدیر پیمان خواهد بود. در قبال انجام خدمات مذکور مبلغی به عنوان حق الزحمه، متناسب با میزان مندرج در قرارداد به ایشان پرداخت میشود با توجه به مسئولیت مالی کارفرما در ایـن نـوع قراردادها معمولاً در ابتدا مبلغی به عنوان تنخواه در قبال اخذ ضمانت به مدیر پیمان پرداخت میگردد. در پایان هر ماه نیز بر اساس فاکتورهای ارائه شده و پس از بررسی ،اصالت مبالغ آنها به انضمام حق الزحمه به پیمانکار پرداخت میگردد.

حسن چنین قراردادهایی در افزایش کیفیت مصالح و اکیپهای اجرایی مورد استفاده و بالطبع کیفیت نهایی پروژه در صورت مدیریت صحیح مدیر پیمان است لیکن نقطه ضعف این نوع قراردادها در آنست که با افزایش هزینه تمام شده پروژه بالطبع مبلغ حق الزحمه مدیر پیمان نیز افزایش می یابد. لذا معمولاً انگیزه ای برای کاهش هزینه های کار وجود نداشته و گاهی حتی تمایل به افزایش بی مورد. هزینه ها نیز مشاهده میگردد. معمولاً در چنین قراردادهایی شناخت کامل نسبت به سابقه کاری مدیر پیمان و نظارت کامل بر فاکتورهای ارائه شده ضروری است جهت حل مشکل مذکور در بعضی قراردادها سقفی برای هزینههای کل طرح تعیین شده که در صورت اتمام پروژه با قیمت کمتر، بخشی از مبلغ صرفه جویی شده به عنوان پاداش به مدیر پیمان تعلق میگیرد بالعکس در صورت افزایش هزینه ها از محدوده مقرر جریمه ای به ایشان تعلق گرفته و یا اینکه به مبلغ اضافه شده حق الزحمه ای تعلق نمی گیرد.

علاوه بر پیمانهای فوق الذکر اشکال دیگری از پیمان نیز وجود دارند که با اختلافهایی کم و بیش مورد استفاده قرار میگیرند به عنوان نمونه در ذیل تعدادی از قراردادهای رایج در پروژه های ساختمانی ارائه شده است.

سرمایه گذاری و مشارکت در ساخت:

بر اساس این نوع ،قرارداد آورده مالک عبارتست از یک باب ملک کلنگی یا قطعه زمین و آورده پیمانکار عبارتست از اخذ مجوزهای لازم انجام کلیه هزینه های ساخت مدیریت کارگاه، استخدام عوامل اجرایی و به طور کلی هر آنچه در ساخت و تکمیل پروژه مورد نیاز است. پس از تکمیل ساختمان نیز بنا به توافقات صورت گرفته در قرارداد کلیه واحدها بین طرفین تقسیم می شود. نکته حائز اهمیت در این نوع قراردادها آنست که جهت جلوگیری از هرگونه اختلاف نظر و تفسیرهای متفاوت کلیه تعهدات طرفین مخصوصاً زمان تحویل لیست مصالح مورد استفاده در ساخت بنا، نحوه تقسیم واحدها و... باید به وضوح مشخص شود.

دستمزدی:

در این نوع قرارداد کلیه هزینههای خرید ،مصالح تجهیزات مورد نیاز و حمل بر عهده کارفرما بوده و تنها هزینه استخدام اکیپ اجرایی و پرداخت دستمزد آنها بر عهده پیمانکار است. لذا معمولاً در قرارداد مبلغ مشخصی به ازای هر متر مربع پروژه در نظر گرفته شده که متناسب با پیشرفت کار به پیمانکار پرداخت میگردد.